不動産・M&A取引コンサルティング事業

施設閉鎖の前に一度、ご相談ください。
ご売却をお考えのオーナー様へ
ご購入をお考えのお客様へ
宿泊施設における不動産取引の豆知識

施設閉鎖の前に一度、ご相談ください。

☆宿泊施設売却時のポイント

宿泊施設の売却決定まで一般的には時間がかかるため、運営しながらの売却活動を行うのが最適であります。また、一度、施設を閉鎖してしまうと事業性評価が下がるなど、売却価格の大幅下落へ繋がります。
また、売却期間中に売却情報の漏洩は避けるべきです。物件の価値が下がるどころか益々売れにくい状況となります。
しかしながら、すぐにでも経営から手離れしたいとのオーナー様もいらっしゃるかと思います。弊社独自の売却を目的とした『条件付き運営』制度もございます。買い主様の条件によっては、弊社でそのまま継続する事も可能です。スムーズな売却を最優先課題とします。

「現状売上」「根拠に基づいた将来の売上」が売却価格を左右します。収益性に影響を与える項目を最重視すべきです。

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ご売却をお考えのオーナー様へ

弊社の売却プラン概要

1. 売却希望価格に合わせて達成できるスケジュールプランを検討
2. 債務超過(オーバーローン)の場合、金融機関との協議により売却金額を設定
3. リニューアルで売上がアップする見込みがある場合、効率のよいリニューアルを行う
4. 運営管理、指導を一定期間内に、当社が行い根拠に基づいた目標売上にする
5. 運営管理、指導の一定期間内に、土地・建物・隣地境界の調査と売却に必要な書類を整える
6. ブローカーに物件情報を持ち出しされ、物件の価値を下げる事のないよう、情報漏洩の防止を最大限図る。
7. 売却時の従業員引き継ぎトラブル回避

※売却活動中は一定の売上又は(賃料)収入があります。希望価格で売却できた場合、その収入が上乗せ利益となるので、希望価格以上で売却できる 可能性も十分にあります。

※査定は無料で承ります。また、弊社の不動産コンサルティング手数料は売却成約時の不動産取引仲介手数料のみ。(関連会社にて)

競売になる前に任意売却をお勧めします。

・任意売却をすると・・・・
・市場価格に近い価格で売却できる。
・売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる。
・債権者交渉は全て当社が行う。
・一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。
・費用の持ち出しが少ない
・競売になると・・・
・市場価格より大幅に安い価格で売却されてしまう。
・残債が多く残ってしまう。
・残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならない
・公告というカタチで公に公表される。
・強制退去を命ぜられる可能性がある。

競売になる前に任意売却をお進めします。
仮に差し押さえ、競売申し立てされても任意売却と同時進行で処理もできます。
任意売却をすることで、債務者にとっても債権者(金融機関など)にも上記の様な大きなメリットがあるため再スタートに向けてご相談ください。また、タイミングによっては経営再建できる可能性もあります。
まずはご相談ください。

ご売却までのスケジュール

弊社へのご相談(お電話、メール、FAXにて)
  ↓
詳細打ち合わせ・物件調査(スケジュール、売却価格の打診、方策の打診、借入金の調査など)
  ↓
専任媒介契約締結(不動産を売却するための専任媒介契約の締結)弊社関連会社にて
  ↓
現地調査及び市場調査(現地の確認及び価格調査)
  ↓
各債権者との抹消交渉開始(競売決定されている場合は、取りやめの交渉も含め)
  ↓
売却活動(投資家様・買取業者様・ファンド様など)情報漏洩には細心の注意を図ります。
  ↓
不動産売買契約(重要事項のご説明・契約のお手伝い)弊社関連会社にて
  ↓
物件引き渡し準備(司法書士のご紹介など)
  ↓
物件引き渡し・残代金の受領(・固定資産税、管理費等の清算)

※売買契約締結まで手数料は発生しません。

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ご購入をお考えのお客様へ

弊社では、全国に渡るネットワーク及び、ノウハウを駆使し最適の物件をご紹介致します。
また、投資・運営の観点からトータルでご提案させて頂きます。

ご購入までのスケジュール

ご購入相談
予算や希望立地
資金計画のアドバイス
事業計画の立て方(運営・実務)
  ↓
物件のご紹介
弊社のネットワークにより、お客様のニーズに合った最適の物件をご紹介いたします。
  ↓
調査・物件内覧
法的規則・・・建築基準法・各条例、協定等・権利関係
マーケット調査・・・人口密度・競合施設・運営計画も含め予測収益を算出
役所調査・・・保険所・消防署など
修繕計画の立案・・・リニューアル計画の立案
(資金計画具体化・・・金融機関の折衝)
  ↓
交渉
・調査データを基にスケジュール及び価格交渉
  ↓
成約(弊社関連会社により)
・重要事項の説明・不動産売買契約の締結・手付金のお支払
 ↓
決済
・売買代金残金のお支払・所有権移転登記・売買物件の受け渡し・施設経営の引き継ぎ

※売買契約締結まで手数料は発生しません。

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宿泊施設における不動産取引の豆知識

1.ホテルと旅館の違い

1.法規の違い
 宿泊施設の多くは宿泊業と称され、公衆衛生上の見地及び、善良な風俗の維持を目的とした『旅館業法』(厚生労働省所管)に基づき、都道府県知事の認可が必要となる。『旅館業法』での営業には(1)ホテル営業(2)旅館業法(3)簡易宿所営業(4)下宿営業の4種類ある。

『ホテル営業』・・・洋式の構造及び施設を主とする10室以上(1室床面積9㎡以上)の施設を設け、宿泊料を受け、人を宿泊させる営業。
『旅館営業』・・・和式の構造及び施設を主とする5室以上(1室の床面積7㎡以上)の施設を設け、宿泊料を受け、人を宿泊させる営業。

2.一般的なホテルと旅館の対比

 

ホテル 旅館
デザイン 洋風 和風
機能 ホテルスタイル 基本的にホテルスタイル
サービス様式 要望による受動サービス 部屋係の個別サービス
料金形態 基本的に部屋料のみ 基本的に1人1泊2食料金

2.事業特性

ホテル旅館ビジネスは、不動産業であると同時に、サービス業であるという異なったビジネスの複合体である。その事から『所有』『経営』『運営』の概念が生まれた。近年、この3本柱をそれぞれ独立した主体として分離し、また組み合わせることがビジネスの主体となっている。

1.収入面では、定員が決まっている。曜日や季節によって繁閑の差が激しい。在庫を保有できないため収入制約を受ける。(飛行機と良く比較される)
2.宿泊施設は、立地別、利用目的別、経営形態別等により様々に分類される。
所有と経営の分離が進み、経営形態別にみると
①所有直営型、
②リース方式、
③フランチャイズ方式、
④マネジメントコントラクト方式、
等に分類される。

3.地域要因

1.リゾートホテル、旅館等の場合、施設自体が観光対象となる場合を除き、周辺の観光地等の観光資源に依存している。
したがって、地域の観光客数並びに宿泊客数の推移、動向が重視される。
2.ビジネスホテルの場合、大都市のウォーターフロント等に立地し、全国的な規模で集客を行なっている。
したがって、立地は勿論、交通手段の動向等にも留意する必要がある。

4.個別的要因

1.所有、経営と運営の形態に留意する必要がある。
2.賃貸方式の場合、賃貸料が事業収入の一定割合として相場が形成されている。
3.客室数、宴会場、レストラン等の質、量等に留意。建物の築年、今後における修繕費用などの必要性の有無についても留意。

5.出口戦略

1.所有、経営及び運営形態によって、出口戦略を検討する必要がある。
2.ホテルの経営及び運営は、特殊な経営ノウハウを必要とし、投資金額を長期に渡り回収するハイリスク・ハイリターンな事業特性である事を認識した出口戦略が必要である。

6.経営内容

1.売上、宿泊客数、客室稼働率等に基づく経営内容の精査が必要である。
2.当該ホテル並びに競合ホテルの客室稼働率の動向等の指数に留意し、競争力分析を的確に行なう。

7.M&A(Merger&Acquisitions=合併・買収)

近年、新規建設のみならず、M&Aによるホテル旅館の所有権や営業権の変更が日常的に行わている。M&Aにあたり、オーナー企業や投資会社は自社またはコンサルティング会社に依頼して、事業収益を査定するためデュー・デリジェンス(資産適正評価)を行う。宿泊施設のM&Aで重要視されるのは事業収益性であり、かつての日本の様に土地・建物の価値ではなく、売買価格は、GOP(営業粗利益)の約10倍と言われている。

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